Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Перепланировка квартиры согласие жильцов

Нужно ли согласие?

Да, согласие нужно. Но далеко не всегда и многое зависит от того, что именно планирует делать человек, где он живет, какие есть особенности и так далее. Несколько основных примеров, когда может потребоваться согласие соседей:

  • Перепланировка общедомовых помещений. Чаще всего это касается тамбура. Это помещение будет занимать часть площадки и потому может затрагивать интересы соседей. Как следствие, чтобы все сделать по правилам, нужно получить согласия соседей на проведение таких работ. Следует отметить тот факт, что нередко тамбур создается усилиями сразу нескольких владельцев разных квартиры. Так, например, они могут полностью отгородить свои квартиры от лестничной площадки, создав один общий для нескольких квартир тамбур. Подобные помещения используются совместно, обслуживаются коллективно и так далее.
  • Объединение квартиры с чердаком/подвалом. Сначала нужно помнить о том, что обычно на чердаке или в подвале располагаются общедомовые коммуникации, различное оборудование и так далее. Если собственник планирует «забрать себе» именно такое помещение, то у него ничего не получится. Даже при наличии согласия соседей на такую перепланировку не дадут добро контролирующие органы. Причина очень проста: к оборудованию и коммуникациям должен сохраняться свободный доступ для специалистов. Если же помещения не имеют особого значения с точки зрения обслуживания дома, то их можно, при наличии согласия соседей, отделить от остального дома и использовать в личных целях. Нередко для этого требуется выкупить часть общедомового пространства.
  • Перенос санузла. Основная проблема таких работ – нельзя размещать санузел над жилым помещением. Как следствие, если все же подобная перепланировка требуется, сначала нужно получить согласия соседей снизу. При этом, одного согласия будет мало. Помимо него нужно будет договариваться о том, что санузел будет переноситься параллельно сразу в нескольких квартирах, чтобы он не оказался над жилым помещением. Как вариант, соседи могут дать добро на перенос санузла в том случае, если после его размещения он окажется над другим нежилым помещением. Например, кладовой.
  • Работа с фасадом дома. Любые типы работ, связанные с фасадом, например, расширение балкона, обустройство отдельного входа в помещение, изменение расположения или размера окон и так далее, обязаны выполняться только при наличии согласия соседей.

Согласие соседей по дому

Согласие соседей по дому требуется во всех описанных выше случаях и во многих других, когда затрагиваются их интересы. Оформлено это может быть как при помощи личного сбора согласий каждого совладельца квартиры, так и в рамках общедомового собрания. Подробнее об этом ниже.

Согласие соседей в коммунальной квартире

Если необходимо провести перепланировку в коммунальной квартире, действуют немного другие правила. Формально, каждая комната коммунальной квартиры входит в состав всей квартиры. Как следствие, владельцы каждой из комнат являются совладельцами квартиры в целом. Это значит, что любые работы по перепланировке комнаты, вне зависимости от того, затрагивают они интересы таких соседей или нет, обязаны выполняться только после получения согласий.

Согласие совладельцев квартиры

Любая перепланировка в обычной квартире требует согласия от всех совладельцев, будь то совершеннолетние или несовершеннолетние лица. Общие принципы и особенности аналогичны тому, что описано выше. Если хотя бы один из совладельцев отказывается давать согласие, согласовать перепланировку не получится.

Понятие, виды

Правила и условия перепланировки жилья (в нашей статье речь пойдет о квартире) регламентируются главной 4 Жилищного кодекса РФ, а также Правилами технической эксплуатации жилого фонта, утвержденного Постановлением Росстроя России от 27 сентября 2003 года.

Согласно им, под «перепланировкой жилья» подразумевается:

  • изменение конструкции жилого помещения;
  • изменение других функциональных особенностей жилья.

Кроме того, важной составляющей перепланировки жилья является сбор необходимой документации (согласие жильцов, собственников и других уполномоченных органов), которая сделает данный процесс законным  и не подлежащим оспариванию.

Что касается типов перепланировки, то они могут включать в себя следующие «нововведения»:

  • газо- или электромонтаж кухонных плит и очагов;
  • перестановка газовых приборов и предметов сантехники в случаях дополнительной установки сетей газо- и водоснабжения;
  • перестановка прежних или установка новых ванных и туалетов;
  • установление новых трудопроводов, электросетей (например, для установки душевой кабин или джакузи, мощных стиральных машин и прочих бытовых приборов нового типа).

Кроме того, перепланировкой жилья считается:

  • Снос несущих стен;
  • Установка новых стен, перегородок, арок;
  • Изменение месторасположения дверных проёмов;
  • Уменьшение или увеличения количества и площади жилых помещений (комнат) на территории одной квартиры;
  • Сооружение новых ванных и кухонных комнат;
  • Увеличение общей жилплощади;
  • Изменение тамбурных помещений (их создание, увеличение или уменьшение);
  • Другие изменения конструкции жилой постройки.

Законодательное регулирование

Право на общедолевую собственность жильцов на имущество законодатель устанавливает кодексом:

  • Гражданским в ст. 290 — Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме;
  • Жилищным в ст. 36 — Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В Постановлении правительства № 491 (13.08.06) определен состав помещений, которые можно отнести к общедомовому имуществу. В Градостроительном кодексе (ГСК) РФ в ст. 1 (пункте 14) и ст. 51 (части 7 и пункте 6) указан порядок и условия для осуществления реконструкции общедомового имущества. Об этом же говорит ЖК в главе 4, ст. 25.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В то же время существует перечень запрещенных работ в самой квартире, где могут жить люди или работать, если она будет переведена в нежилое помещение. Он указан в Постановлении правительства за № 883-П от 15.11.05. Переоборудование жилого помещения может быть простым, что называется переустройством, сложным – перепланировка, реконструкцией, затрагивающей все здание.

Иногда провести ремонтные работы невозможно без вмешательства в общее имущество, поэтому и требуется согласие соседей, что указано в ЖК, ст. 40, части 2. Это касается не только приватизированных квартир, но и муниципального жилья, в том числе и коммуналок.

Если в первом случае владельцы проживают на основании документов, подтверждающих право на собственность, во втором основанием является договор соцнайма, то в третьем может быть − то или другое.

Обязательно требуется согласие, если перепланировка:

  • затронет земельный участок под домом, который принадлежит всем правообладателям (ЖК, ст. 44);
  • уменьшит площадь места общего пользования из-за того, что какая-то его часть присоединится к квартире (ЖК, ст. 36).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

В каких случаях необходимо согласие

Не все знают, какие виды ремонтных работ рассматриваются Жилищным кодексом Российской Федерации, как перепланировка:

  1. Демонтаж и перенос несущих стен, перегородок.
  2. Перенос дверных проемов, расположение их в несущих конструкциях.
  3. Добавление нового помещения за счет разделения одного большого на два меньшей площади и наоборот.
  4. Изменение места расположения кухни, ванной или туалета.
  5. Добавление жилой площади путем отбора площади вспомогательных комнат.
  6. Оборудование входных дверей на кухню через спальню.
  7. Соединение ванной с туалетом.
  8. Оборудование ниш, гардеробов, антресолей.
  9. Соединение балкона и жилой площади.
  10. Установка теплого пола.
  11. Перенос и замена газового оборудования на электрическое.
  12. Оборудование или переоборудование коридоров.

Помимо согласия соседей, пакет документов дополняется заявлением на выдачу разрешения на проведение работ по перепланировке, паспорт, бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, технический паспорт, проект и договор, заключенный с проектной организацией.

Четвертый пункт ст.30 Жилищного кодекса гласит, что владелец жилого помещения, расположенного в многоквартирном сооружении, должен учитывать прерогативы и потребности жильцов соседних помещений. Из этого следует, что для проведения перепланировки квартиры надобно получить разрешение соседей. При проведении обычного ремонта, не затрагивающего несущие конструкции и не отражающегося на параметрах здания, получение разрешения от соседей не требуется. Законодательство постановило, что согласие людей, проживающих по соседству, необходимо:

  1. При переустройстве жилой площади заимствуется доля площади, принадлежащей всему дому. Для такой планировки нужно согласие жильцов, расположенных на одной лестничной площадке с квартирой, которая проводит ремонт.
  2. В случае объединения жилого помещения с чердачным. Поскольку последнее принадлежит к общедомовому имуществу. Здесь потребуется согласие всех жильцов дома.
  3. Для изменения функционального назначения помещений и переустройство инженерных коммуникаций: смена расположения туалета и ванной. Вопрос согласовывается с соседями, проживающими на нижнем этаже.
  4. В случае преобразования лицевой стороны строения и проделывания отдельного входного проема в сооружение. Затрагиваются несущие стены сооружения. Внесение изменений в конфигурацию дома может оказаться небезопасным для жильцов.
  5. Если жилец, затевающий перепланировку, проживает в коммунальной квартире. Разрешение необходимо, когда новая планировка затрагивает помещения общего пользования: кухня, ванная комната, туалет, перемещение дверного проема.
  6. Присоединение доли лестничной площадки, межквартирного коридора, оборудование отдельного входа, расположенного на первом этаже, присоединение к санузлу части вентиляционной шахты также требуют разрешения.

Отсутствие единственного документа – согласия соседей на проведение перепланировки – может послужить поводом для отказа Жилинспекции в согласовании изменений, даже если остальные документы будут соответствовать требования законодательства.

Для владельцев приватизированной недвижимости согласование переобустройства внутренних помещений, не затрагивающего интересы прочих собственников, проводится в обычном режиме, регламентируемом Жилищным кодексом РФ.

Не стоит забывать о перечне работ, касающихся перепланировки зданий и помещений, которые относятся к запрещенным и никогда не будут признаны законными:

  1. Застекление балкона, сквозь который проходит пожарная лестница.
  2. Демонтаж эвакуационной лестницы, примыкающей к балкону.
  3. Монтаж отопительных приборов на балконах и лоджиях.
  4. Подключение отопительной системы «теплый пол» к центральному отоплению или сети горячего водоснабжения.
  5. Монтаж каминов в домах панельного типа.
  6. Разборка несущих конструкций или возделывание в них дверных проемов.

Это далеко не весь перечень запретных ремонтных работ внутри квартиры. Приступая к оформлению перепланировки, стоит поинтересоваться, не было ли осуществлено незаконное переобустройство жилья предыдущими владельцами недвижимости.

Виды переустройства квартиры

Законодатель рассматривает 2 вида перепланировки помещения, независимо оттого, является оно жилым или предназначено для коммерческого использования, т. е. нежилым:

Простая Ее также можно назвать переустройством. В этом случае изменения не нарушают плана помещения, не затрагивают инженерные конструкции и несущие стены, они больше представляют собой капитальный ремонт.

В то же время собственник может:

  • снести ненесущие стены;
  • увеличить или уменьшить количество комнат;
  • расширить жилую площадь за счет нежилой;
  • заменить газовое оборудование на электрическое, дверные и оконные проемы, полы;
  • произвести утепление стен внутри и снаружи;
  • оборудовать пол с подогревом;
  • застеклить балкон;
  • разместить сантехнику в другом месте, но в пределах ванной и туалета, причем перегородку между ними также можно снести без разрешения, если она является ненесущей;
  • другое.

К переустройству квартиры или дома также относится обычный косметический ремонт.

Сложная Данную планировку можно назвать радикальным изменением или полным переоборудованием помещения, когда его конфигурация и функциональное назначение меняется. Например, 4-комнатная квартира может превратиться в офис или стоматологический кабинет, где будет все устроено так, как необходимо собственнику для осуществления коммерческой деятельности. Жилое помещение владельцы могут благодаря вмешательству перепланировать так, что будет удобно размещаться большой семье, у каждого появится отдельная спальня.

К виду работ, которые придется осуществить, относится:

  • перенос стен, в том числе затрагивание несущих;
  • организация дверных и оконных проемов, ниш в несущих конструкциях;
  • изменение расположения ванной, туалета, кухни, входов в них;
  • увеличение жилой площади за счет балкона;
  • перенос входа в помещение или оборудование нового;
  • осуществление надстройки на верхнем этаже или пристройки в частном доме;
  • оборудование чердака, что можно сделать и для квартиры, находящейся на верхнем этаже, или подвала под жилую комнату;
  • многое другое.

При сложной перепланировке обязательно будут затронуты инженерные конструкции, очень часто общедомовое имущество. Например, владельцу требуется оборудовать дополнительный вентиляционный канал на фасаде здания многоквартирного дома, без специального разрешения это делать нельзя. В другом случае собственнику-предприятию необходимо сделать отдельный вход в помещение с улицы.

Если собственник сделает простую перепланировку, то до ее начала или после достаточно будет пригласить инспектора из Жилинспекции, если речь идет о квартире, или из БТИ для отдельного здания, который выдаст техническое заключение.

Если будет обнаружено, что из-за проведенной перепланировки ухудшилось состояние помещения, и оно не соответствует нормам, установленным контролирующими организациями и действующим законодательством, ее посчитают незаконной, которую утвердить никак не получится.

Законодатель категорически запрещает проводить в квартире такие виды работ:

  • стеклить балкон, к которому подведена пожарная лестница;
  • демонтировать пожарную лестницу, расположенную рядом с балконом или квартирой;
  • переносить на балкон отопительные радиаторы;
  • подключать теплые полы к общедомовому отоплению;
  • устанавливать камины;
  • оборудовать газовые колонки в домах, где вентиляционные каналы сделаны из белого кирпича;
  • демонтировать несущие стены или организовывать в них проемы, это могут разрешить сделать только в квартире, расположенной на верхнем этаже;
  • переоборудовать лестницу в подъезде и лестничную клетку;
  • переносить «мокрые» помещения» так, чтобы они располагались над жилыми комнатами;
  • другое.

Если же работы не являются запрещенными, то для узаконивания перепланировки:

Простая Необходимо будет подготовить эскиз, хотя в этом не всегда есть необходимость.
Сложная Потребуется оформление проекта, его должна подготовить проектная организация-участник СРО.

Зачем нужно согласие на перепланировку?

Согласие требуется в том случае, если ремонтные работы затронут права третьих лиц.

Например, владелец квартиры не сможет получить разрешение у властей на перепланировку, не уведомив о планируемых работах других собственников квартиры.

Разрешение не будет выдано также в случае, если предполагаемые работы затронут капитальные конструкции многоквартирного дома, при этом согласие на данную работу от жильцов отсутствует.

Владелец обязан проинформировать кредитную организацию о намерении провести ремонтные работы, так как временный статус жилья не позволяет в полной мере распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

Таким образом, согласие требуется получить для того, чтобы не нарушить права лиц, чьи интересы в данном деле будут затронуты.