Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Что такое переход права собственности на квартиру

Для чего нужна госрегистрация

Понятия «владелец» и «собственник» на первый взгляд тождественны, но это не так. Понять разницу будет проще на примере. Если гражданин купил квартиру на основании договора купли-продажи, выполнил все обязательства — он владелец. Но собственником покупатель станет только после того, как переоформит «право собственности». Тогда он сможет:

  • продать свою недвижимость;
  • обменять квартиру на другую;
  • сдать жилье в аренду;
  • передать недвижимость в залог при оформлении ипотеки или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.

Теперь необходимо определиться — когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество. Во-первых, нужно основание, то есть факт передачи недвижимости, подтвержденный документально. Таким документом может быть (ст. 14 закона №218-ФЗ):

  • договор о приватизации имущества;
  • договор долевого участия в строительстве, если планируется получение квартиры от застройщика, или договор уступки прав требования;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • решение суда о разделе имущества;
  • соглашение об ипотеке;
  • соглашение о разделе имущества между супругами;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Все эти документы являются первоисточниками для получения сведений о законности оформления права собственности. И если госслужащий потребует правоустанавливающий документ, необходимо предъявить один из перечисленных. Наиболее часто основанием для перехода права собственности становится договор купли-продажи имущества.

Участниками процессов, предполагающих переход права собственности, могут быть физические и юридические лица, родственники или третьи лица. К продавцу предъявляется ряд требований:

  • дееспособность;
  • достижение совершеннолетнего возраста;
  • наличие права собственности на недвижимость.

За недееспособных, несовершеннолетних граждан могут выступать их официальные опекуны с разрешения органов опеки и попечительства. Они же будут оформлять правоустанавливающие документы, участвовать в регистрации права собственности.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

 

Оформлением прав собственности на недвижимость занимается УФРС (местное отделение Росреестра). Именно это ведомство ведет сбор, обработку, учет и хранение данных о зарегистрированных правах на все объекты недвижимости своего региона. Они же и принимают документы на регистрацию. На сленге риэлторов это место может звучать также как «Регпалата». В некоторых городах это место еще называют «Юстиция».

 

 

Подать документы на регистрацию прав и перехода прав по сделке можно и в МФЦ (Многофункциональных центрах госуслуг) «Мои документы». Это даже удобнее. Сотрудники МФЦ потом сами доставляют все бумаги в местные отделения Росреестра, а после регистрации сами забирают их обратно и выдают гражданам.

 

В Москве, например, с 2014 г. у физлиц документы на регистрацию прав собственности на квартиры принимаются только в МФЦ. Покупатель и Продавец (или его доверенное лицо) должны лично присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию. Там от них потребуются заявления: Покупатель пишет заявление на регистрацию права собственности, а Продавец – на переход права по сделке. После чего они оплачивают госпошлину и передают необходимый пакет документов (см. перечень ниже) на регистрацию.

 

 

Что такое переход права собственности и чем он регулируется

Под переходом права собственности на те или иные имущественные объекты, в соответствии с положениями Гражданского Кодекса (статьи 218, 273) следует понимать отчуждение существовавшего права у прежнего владельца и передача новому в силу совершения сделок по купле-продаже, а также дарственных сделок, оформления путем приватизации, а также приобретения в качестве наследства.

Относительно земельного участка и перехода права на него, Гражданский и Земельный Кодекс следуют принципу неразрывности капитального строения и находящегося под ним земельного участка.

Соответственно, в действующем законодательстве предусмотрен еще один вариант для перехода права владеть, управлять и распоряжаться землей – через приобретение расположенного на нем строения, зарегистрированного в качестве капитального.

О регистрации сделок купли-продажи квартир

 

Согласно закону (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).

 

При этом с 2013 года регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

Одновременно с этим (по факту перехода права) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.

 

Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки купли-продажи квартиры», хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.

 

  ♦ Образец регистрационного штампа на Договоре ♦

     Договор купли-продажи квартиры (Москва)

 

На первичном рынке (при покупке новостройки), в результате сделки регистрируется право требования на квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования. А право собственности регистрируется следующим этапом, после того как дом будет достроен и сдан.

 

 

Основания для возникновения права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру возникает при наличии определенных оснований. Например, при получении недвижимости в случае дарения – это дарственная. Основание представлено в задокументированной форме и находится на руках у собственника недвижимого объекта.

Документ, по которому проходит регистрация, первичен. Это означает, что происходит фактическая передача объекта недвижимости. Проведение госрегистрации юридически закрепляет объект за новым собственником. Документ-основание – это правоустанавливающая бумага, а выписка о регистрации – правоподтверждающая.

Правоустанавливающая документация позволяет увидеть историю перехода недвижимости из рук в руки и проверить юридическую чистоту действий. Выписка о регистрации права собственности дает возможность установить последнего владельца, который юридически вправе распоряжаться судьбой недвижимого объекта.

К основаниям возникновения права собственности квартиры относят:

  • решение о передаче квартиры в порядке приватизации;
  • уступку права требования или договор с застройщиком при покупке квартиры в новостройке;
  • покупку или мену недвижимости;
  • документ, свидетельствующий о получении наследственного имущества;
  • справку о выплате пая (при получении квартиры через кооператив);
  • дарственную;
  • судебное решение;
  • договор ренты и т.д.

Переход права собственности

Виды сделок

Самый часто встречающийся документ – это договор купли-продажи, также при передаче права идет оформление следующих сделок:

  • обмен недвижимости;
  • договор дарения;
  • получение недвижимости по наследству по завещанию;
  • при приватизации муниципальных квартир;
  • отчуждение недвижимости по решению суда, например, из-за ареста, неуплаты долгов и другого.

Переход права собственности может происходить между следующими владельцами:

  • обмен недвижимостью между физическими лицами;
  • обмен между юридическими лицами;
  • право собственности переходит только на долю, часть квартиры или на весь объект целиком;
  • между юридическим и физическим лицом.

Важно! При совершении юридических действий с квартирой гражданин должен быть дееспособным и совершеннолетним, владеть имуществом на законных основаниях. Также важно при совершении сделки подписать договор, например купли-продажи, и далее пройти регистрацию права собственности в Росреестре.

Риски

Во всех процессах должны участвовать и покупатель и продавец квартиры, или от них может действовать представитель по нотариальной доверенности. Поскольку два этих процесса проходят в разное время, то для покупателя есть определенные риски, что продавец окажется нечестным и произойдет следующее:

  • продавец может избегать в дальнейшем процедуры регистрации. По факту получается, что после подписания договора и получения денежных средств от покупателя, продавец не приходит на государственную регистрацию квартиры;
  • продавец может подписать сразу несколько договоров купли-продажи с разными покупателями, от всех получая денежные средства, и при этом не является на процедуру регистрации в Росреестре.

Именно поэтому и покупателю и продавцу нужно в обязательном порядке проверять юридическую чистоту сделки, можно заказать справку-выписку из ЕГРП, внимательно читать договор купли-продажи квартиры. Посмотреть, когда по договору предусмотрена передача аванса по сделке, когда полный расчет в пользу продавца, когда должна быть регистрация права собственности.

Какую информацию нужно поверить

По гражданскому законодательству нужно обратить внимание на время передачи права собственности, какие полномочия есть у продавца, у покупателя по договору во время подписания договора и регистрации. И желательно заранее узнать, каким образом, можно заставить продавца пойти в Росреестр на регистрацию.

Все эти вопросы регулирует гражданское законодательство, в некоторых случаях можно обратить внимание на постановления судов в таких случаях.

Покупателю нужно обратить внимание на следующие вопросы:

  • договор купли-продажи нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. При этом даже если регистрации не было, сделка, как и сам договор, считаются действительными, об этом указывается в Гражданском кодексе, а именно статье 551;

– если продавец не является на регистрацию права собственности, то покупатель имеет право пойти в суд. Если условия договора были исполнены, а прежде всего это оплата, то у суда есть полномочия произвести регистрацию нрава собственности. Это значит, что регистратор должен оформить право собственности на недвижимость даже тогда, когда продавец не приходит.

Сторона, которая является потерпевшей, имеет право требовать возмещения убытков, которые появились после уклонения собственника от проведения регистрации. Сюда относится компенсация судебных затрат, оплата за составление документов, проезд, возможный моральный ущерб.

Значит, можно сказать, что сам переход права собственности на недвижимость переходит в момент регистрации права на имущество, и подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи это по закону не основание перехода права. При этом если покупатель уже оплатил свои обязательства после подписания договора, то можно сказать, что он становится законным владельцем собственности.

Такой вывод следует из постановления верховного суда, что договор купли- продажи обладает юридической силой, даже если нет государственной регистрации права собственности. В суде признается, что предыдущий хозяин остается собственником, а покупатель это законный владелец жилья. Однако совершать юридические сделки с квартирой покупатель не может до того момента, пока право собственности на недвижимость не перейдет к нему.

Если изучить статью 305 гражданского кодекса, то можно увидеть, что по закону покупатель, оплативший стоимость квартиры продавцу, который уклоняется от переоформления документов, должен быть признан владельцем помещения. Получается, что есть понятие «собственник», а есть «владелец» жилья. И владелец может пойти в суд для отстаивания своих интересов, то есть, подавая иск против собственника.

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Виды

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем. Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса. Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Когда используется такая форма сделки?

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:

  • Получение прибыли инвестором.
  • Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

  • Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
  • Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
  • Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
  • Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.