Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Жилье обремененное ипотекой

Квартира в залоге у банка

Право собственности дает владельцу недвижимости возможность распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может оформить сделку купли-продажи, составить дарственную или передать ее по наследству.

Является ли право владения объектом неограниченным? Нет, оно может быть ограничено разными факторами. Человек может владеть квартирой совместно с другим лицом – это долевая собственность. Другой вид ограничения – обременение.

Что происходит при заключении кредитного договора? Человек берет в долг у банковского учреждения денежные средства и на них покупает квартиру. Эта жилплощадь становится залогом, она выступает в роли гаранта того, что заемщик вовремя будет вносить платежи.

Несмотря на то, что помещение считается собственностью купившего его гражданина, он не может распоряжаться им в полной мере. Продавать, дарить и вселять арендаторов в обремененное жилье разрешено с согласия банковского учреждения.

Возможно ли?

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

  1. ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
  2. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
  3. Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
  4. Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду?

Перспектива взять жилье в ипотеку и сдавать ее в наем, выплачивая за счет вырученных средств долг банку, выглядит заманчивой. Однако с точки зрения закона, ипотека накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитодателем. Чтобы разобраться с вопросом аренды ипотечного жилья, обратимся к закону.

Согласно Федерального закона №102 «Об ипотеке», заемщик обладает правом использовать недвижимость по назначению и извлекать из нее плоды и доходы, на которые банк не имеет права претендовать, если иное не указано в договоре.

То есть, сдача в аренду обремененного объекта законом допускается, а деньги, полученные за сдачу жилья в наем владелец может использовать по своему усмотрению.

Но с другой стороны, ипотечная квартира является объектом интересов третьих лиц, то есть банка.

Подведем итог. Закон не препятствует сдаче в наем ипотечного жилья. Но при этом не допускает, чтобы права банка были нарушены. Исходя из этого можно сделать вывод, что сдавать квартиру можно только с разрешения кредитора.

Разрешают ли банки сдавать жилье, взятое в кредит?


Банки по-разному относятся к сдаче в аренду залоговой недвижимости.
Некоторые кредиторы рассматривают такое распоряжение имуществом как риск того, что квартира будет находиться во временном пользовании других лиц, не имеющих права на эту недвижимость.

Для каждого банка очень важно, чтобы ипотечная жилплощадь сохраняла свою ценность. Если собственник будет сдавать ее, то существует опасность, что квартиранты могут нанести непоправимый ущерб объекту.

А это означает, что в случае отчуждения квартиры (если такое произойдет) она потеряет в цене, следовательно, банк останется в минусе.

Однако некоторые кредиторы допускают получение заемщиком выгоды с обремененного жилья и даже прописывают такое право в договоре.

Если собственник решил не уведомлять банк о своем решении поселить в квартире жильцов, то в отношении его может последовать наложение санкций на основании нарушения кредитного договора. Но каким образом кредитор может узнать о квартире, находящейся в аренде?

Согласно статье 34 ФЗ №102 банк имеет право проводить проверку залогового имущества с целью получения сведений о его состоянии и условий содержания. Такое право прописывается чаще всего и в самом договоре. Это значит, что в любой момент представитель финансовой организации может явиться в вашу квартиру и проверить, кто в ней проживает.

Итак, в ипотечном договоре может значиться следующее:

  • банк разрешает сдавать в наем жилье;
  • запрет на аренду;
  • отсутствие в договоре пункта об аренде.

В первом случае собственник беспрепятственно может заключать договор найма с квартирантами, не уведомляя об этом кредитора. Во втором и третьем случаях аренда возможна, если заемщик сможет убедить банк, что получение дохода с объекта поможет ему исправно выплачивать долг.

Продажа квартиры в ипотеке

Квадратные метры, находящиеся в ипотеке, можно продать, но нужно знать все тонкости данного процесса, ведь это будет совсем не простая сделка, потому как в ней участвуют три стороны:

  1. собственник;
  2. потенциальный покупатель;
  3. банк, выдавший кредит под залог жилья и являющийся залогодержателем.

Главное, что нужно сделать — получить разрешение от банка на проведение данной сделки. Как правило, у работников данного учреждения можно получить всю необходимую информацию о том, как должна осуществляться такая купля-продажа. Крайне важно определить, какую именно сумму продавец должен возвратить банку.

Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:

  1. За наличные деньги.
  2. Покупателю, который сам является так называемым «ипотечником».
  3. Путем обращения к банку за поиском покупателя.

Общая схема таких сделок состоит в том, что банк, в первую очередь, должен получить то, что ему причитается (от будущего нового владельца из суммы задатка по договору). После этого с жилья снимается обременение (аннулируется запись об ипотеке в ЕГРП) — становится возможным зарегистрировать переход права собственности на него в регистрирующих органах.

Стоимость квадратных метров обычно больше, чем долг банку, а потому до регистрации договора купли-продажи сумму, равную такой разнице, необходимо положить в отдельную депозитарную ячейку, доступ к которой продавец недвижимость получит после регистрации договора.

Наиболее частые причины продажи квартир по ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке имеет разные причины, но наиболее распространенная — потеря дохода. Одни плательщики могут в таких ситуациях максимально сократить расходы и продолжать выплачивать непосильные суммы, другие же, проанализировав ситуацию, решают избавиться от жилья, которое стало непомерной обузой.

Наиболее распространенные причины реализации ипотечного жилья:

  • потеря доходов;
  • желание обзавестись жильем большей площади;
  • заработок на сделках перепродажи;
  • личные ситуации (развод, заключение брака, переезд и прочее).

Потеря доходов

В условиях нестабильной экономической ситуации эта причина встречается наиболее часто. Людей увольняют, сокращают, организации разоряются или просто падает прибыль от собственного бизнеса. Никто не застрахован от подобной ситуации.

Но банковское учреждение не интересует финансовая проблема клиента. Вносить ежемесячные платежи необходимо в полном размере и своевременно, в противном случае не избежать штрафов и санкций. И если собственник не может найти иного выхода, он вынужден продавать ипотечное жилье.

Желание обзавестись жильем большей площади

Как правило, это случается с появлением ребенка. Если в семейной паре это второй ребенок, они смогут улучшить жилищные условия при помощи материнского капитала.

В такой ситуации есть два пути:

  1. Получить второй кредит и платить две ипотеки (это возможно, если позволяет уровень доходов и согласует банк).
  2. Продать первое жилье и приобрести квартиру большей площади.

Заработок на сделках перепродажи

В случае, когда недвижимое имущество приобреталось на этапе строительства, к его завершению цена квартиры увеличивается. Реализация такой квартиры в некоторых случаях перекрывает ипотеку и приносит дополнительную прибыль сверху.

Важно! Специалисты рекомендуют участникам долевого строительства продавать подобное жилье до момента сдачи в эксплуатацию, поскольку переоформление соглашения будет намного проще.

Личные ситуации

Жизнь непредсказуема, часто обстоятельства складываются так, что семейная пара вынуждена переехать либо развестись. В подобных случаях нет иного выхода, кроме как продать квартиру в ипотеке.

Что такое ипотека в силу закона?

Если залог появился не как следствие специальной договоренности о залоге между сторонами, а после наступления установленных законом фактов, то это – ипотека в силу закона или легальная ипотека.

Ситуации, способствующие возникновению ипотеки в силу закона:

  • Приобретение по кредитному займу квартиры, дома или земли;
  • Строительство дома в кредит;
  • Ситуация, в которой продавец сразу представляет из себя и заимодавца, выдавая клиенту займ или рассрочку.

После того, как этот договор пройдет государственную регистрацию, заемщик превращается во владельца, хотя жилье все еще считается находящейся в банковском залоге, а в документе, подтверждающем право собственности, как ограничение будет находиться отметка «Залог в силу закона».

Как реализовать обремененное ипотечное жилье, существующие схемы

Покупка залогового жилья – сделка с недвижимостью, правовые последствия которой являются трёхсторонними и возникают:

  1. Для банка, который должен вернуть в результате этого вложенные в ипотеку деньги.
  2. Для заёмщика, который погасит долг по кредиту или его существенную долю.
  3. Для покупателя квартиры, осуществляющего покупку такого ипотечного имущества в кредит или за свободные средства, имеющиеся в его распоряжении.

При этом существует несколько различных схем, по которым можно приобретать ипотечные квартиры. Наиболее распространённые:

Погашение займа покупателем

Покупатель вносит сумму, равную остатку, в банк. Погашение остатка долга контролируется продавцом. В условия договора купли-продажи (ДКП) вносится положение о внесении части стоимости квартиры путём погашения покупателем долга. Внесённая в банк сумма засчитывается в установленную стоимость квартиры. Обременение снимается, объект переходит в собственность покупателя.

Если сумма ипотечного долга выше, чем стоимость квартиры, продавец может оформить в залог другое недвижимое имущество, продолжая рассчитываться с банком по остатку, сделав перерасчёт. Если остаток долга равен её стоимости, можно оформить договор переуступки.

Погашение за счёт потребительского кредита

Продавец берёт потребительский кредит и погашает остаток долга, снимая обременение. Сделка проходит в стандартном режиме, при заключении типового ДКП. После расчёта по сделке, продавец погашает потребительский кредит из полученных за продажу квартиры средств.

Переоформление

Квартира передаётся вместе с залоговым обременением, через переоформление кредитного договора на покупателя. Продавец выходит из залоговых обязательств.

Стоимость ипотеки и сумма расчёта с продавцом определяются, исходя из остатка непогашенного долга. Покупатель рассчитывается по ипотеке с кредитором, обременение квартиры сохраняется до полного расчёта, после чего устанавливается право собственности.