Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Мошенничество с переуступкой дду

Вопрос-Ответ

Задержка сроков сдачи дома — явление частое. Причины этому могут быть разные, но вне зависимости от них может наступить момент, когда дольщику надоест ждать с моря погоды и он решит разорвать договор с застройщиком, разочаровавшим его.

Посмотрим, можно ли расторгнуть договор, с какими проблемами можно при этом столкнуться и в каком случае вообще можно требовать вернуть свои деньги. Сейчас, согласно юридической статистике, расторжение договора долевого участия в строительстве встречается реже, так как финансовая состоятельность застройщиков на строительном рынке стабилизируется. Конечно, в сравнении с ипотекой может показаться, что покупка жилья через долевое строительство выгоднее.

Однако тут как повезет — застройщик может и разориться. В основном договоры расторгаются из-за задержки сдачи объекта в эксплуатацию. Причины задержки могут быть разными, причем даже не зависящими от застройщика — от бумажной волокиты с разрешением на строительство до изменений на рынке строительных материалов. Но могут произойти изменения по срокам сдачи дома по не зависящим от застройщика причинам. И нужно учесть, что на такие случаи в договоре прописан процент, который выплачивает компания в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию, то есть это неустойка.

Никто не застрахован от внештатных ситуаций. Наши заказчики строительства стараются идти навстречу клиентам и объяснять причины возникновения таких ситуаций. И нередки случаи, когда клиенты на стадии мирных и дружественных переговоров передумывали расторгать договор. Также в АССМ относительно сроков отметили, что, например, в их случае компания — генподрядчик строительства жилых комплексов, а сами ЖК реализуют заказчики строительства, которыми являются жилищно-строительные кооперативы.

И ЖСК может оставить за собой право на три добавочных месяца на продление сроков окончания строительства объекта с момента окончания их официального срока.

При поиске застройщика даже не обязательно сразу приходить в саму компанию — в первую очередь можно опросить жильцов уже построенных домов, чтобы убедиться в правильности выбора.

Новостройка в кризис: покупать или нет? Но нередко причиной становится халатность самого застройщика. Когда дольщик видит, что строительство дома задерживается или еще того хуже — вообще не ведется , он теряет надежду на скорое новоселье и старается вернуть деньги. Исходя из данных по судебным делам, связанных с долевым участием с по год, терпение лопается в первую очередь именно у дольщиков.

По данным городского суда Астаны, за последние 5 лет именно по их инициативе было возбуждено дело из , рассмотренных районными и межрайонными экономическими судами столицы. В пользу дольщиков вынесены решения суда по делам, а в пользу застройщика — всего Что же касается остальных дел, то они были закрыты без удовлетворения исков. Как отметил в ответе на запрос портала kn.

По искам застройщиков — нарушение дольщиками сроков оплаты, указанных в договоре. Член коллегии адвокатов Астаны Гульнара Айтжанова на своем опыте подтверждает слова председателя суда. Дольщик видит, что строительство не ведется, и желает возвратить свои деньги, чтоб вложить их либо в более надежную строительную компанию или в покупку уже готового жилья, — рассказывает Гульнара Серговна.

На деле строительство нередко ведется с опозданием. Как показывает судебная практика, выигранных дольщиками дел фактическое большинство. Кроме спора о расторжении договора долевого участия в жилищном строительстве и взыскании денежных средств рассматриваются споры о взыскании договорной неустойки за несвоевременное окончание строительства и передачу квартиры в собственность.

Поскольку в договоре прописаны обязательства застройщика по сроку завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, то суд выносит решение в пользу дольщика.

При расторжении договора долевого участия банк-агент должен возвратить дольщику деньги с депозита и деньги в размере накопленного вознаграждения. Без участия банка это сделать вряд ли получится. В законе также предусмотрен штраф за нарушения обязательных условий договора: дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора и потребовать неустойку 0,1 процент от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве, за каждый день просрочки.

А вот возместить моральный вред за испорченные нервы и компенсировать дополнительные расходы на вынужденную аренду жилья, по словам юриста, вряд ли получится. В первом случае моральный вред с застройщика не взыскивается, поскольку между сторонами взаимоотношения имущественного характера. Во втором случае деньги отсудить удастся лишь в том случае, если в договоре были прописаны условия возмещения затрат на аренду жилого помещения за период задержки сроков строительства.

Если нет — то застройщик возмещать дольщику расходы за аренду не должен. В общем, дольщик вправе требовать с застройщика только компенсацию за нарушение обязательств, принятых по договору. Дольщик вправе досрочно расторгнуть договор о долевом участии в жилищном строительстве и потребовать сумму депозита дольщика в течение 30 календарных дней с момента заключения договора банковского счета. Первый повод — прекращение действия лицензии проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.

Именно эта организация осуществляет деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков. Второй повод — как-раз-таки нарушение проектной компанией сроков ввода жилого здания в эксплуатацию, указанных в договоре о долевом участии в жилищном строительстве, — рассказывает Гульнара Серговна. Кроме этого, дольщик вправе досрочно расторгнуть договор о долевом участии в жилищном строительстве и потребовать сумму денежных средств в течение 30 календарных дней с момента заключения договора банковского счета.

А в случае, если застройщик и проектная компания в сроки все же укладываются и с лицензиями проблем нет, но они предоставили дольщику неполную и недостоверную информацию об объекте, при желании можно обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Судебные разбирательства, конечно, не самый приятный вариант решения проблемы.

Более мягкий способ распрощаться с разочаровавшим вас застройщиком по соглашению сторон — переуступка прав. Этот процесс, конечно, происходит по инициативе дольщика. По словам члена коллегии адвокатов Астаны Гульнары Айтжановой, переуступка прав возможна после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика.

Однако переуступка прав — явление не слишком популярное, по словам директора компании АССМ, их заказчики строительства сталкивались с переуступкой всего раза в течение всего процесса строительства ЖК. Может быть, переуступка непопулярна потому, что дольщики о ней не знают, или мало кто согласится сотрудничать с застройщиком вместо ранее отказавшегося от долевого участия дольщика. Но, так или иначе, по словам Гульнары Айтжановой, чтобы заранее знать о своих правах, возможностях переуступки и прочих нюансах, которые могут возникнуть при долевом участии в строительстве, нужно как минимум прочесть закон.

А лучше — получить консультацию у юристов. И желательно — прийти с проектом договора, который можно попросить у потенциального застройщика.

Профессиональная консультация адвоката снизит риски при заключении договора для будущего дольщика, — уверена Гульнара Серговна. Если вариант переуступки не устроил и дело дошло до суда, то первый возникающий вопрос: во сколько обойдется судебное разбирательство и как вернуть деньги и получить неустойку? У каждого адвоката индивидуальная оценка своих услуг. Но данные расходы суд возмещает дольщику, в пользу которого состоялось решение, — отмечает адвокат.

Второй вопрос — взыскание денег с застройщика. Гульнара Айтжанова предупреждает, что этот процесс может занять достаточно времени и нервов. Некоторые строительные компании, не имеющие средства на завершение строительства, игнорируют повестки в суд и не направляют своего представителя для разбирательства. По таким спорам суды выносят заочные решения.

Но и решение суда — это половина победы дольщика, а полная победа — когда решение будет исполнено. После вступления в законную силу на решение суда выписывается исполнительный лист, который направляется на исполнение судебному исполнителю в департамент по исполнению судебных актов.

Если на счету у застройщика имеются денежные средства, то особого труда у судебного исполнителя не будет, и он сможет исполнить решение суда, — отмечает адвокат. Судебное разбирательство по искам дольщика о расторжении договора о долевом участии в жилищном строительстве и о возврате денег обычно занимает от двух месяцев и более.

При этом стоит учесть, что даже если суд удовлетворит иск о расторжении договора и согласится с требованиями дольщика о взыскании неустойки и убытков, то сумма полученных выплат с застройщика, может быть, и покроет инфляционные потери, но вряд ли компенсирует увеличение рыночной стоимости объекта за период строительства. А оно может быть довольно-таки существенным. Сделаем примерный расчет на основе данных аналитической службы kn.

В итоге рост цены на жилье составил 53! Ситуация обернется хуже, если на счетах компании необходимой для выплат дольщику суммы не будет. В этом случае можно рассчитывать на два варианта разрешения ситуации: застройщики могут предложить заменить имеющуюся долю долей в строительстве другого жилого комплекса.

Или придется снова идти в суд, но уже с заявлением о признании застройщика банкротом. А в случае признания компании банкротом, увы, до оплаты пройдёт энное количество времени….

Где купить дешёвое жильё в Астане? Сегодня компании-застройщики все чаще предпочитают заключать с дольщиком вместо договоров долевого участия договоры инвестирования. Однако это не уберегает покупателей от проблем.

По словам астанчанина Дамира, он заключил договор инвестирования в году с расчетом заселиться в новое жилье уже в м. Строительство ведется, однако первые инвесторы смогут заселиться, по словам застройщика, только в июне-июле года.

Как пояснила член коллегии адвокатов Астаны Гульнара Айтжанова, заключениедоговора инвестирования вместо договора долевого участия больше выгодно застройщику. На мой взгляд, договор долевого участия в строительстве более выгоден для человека. Местные исполнительные органы осуществляют учет договоров о долевом участии, кроме этого, ежеквартально осуществляют проверку достаточности собственного капитала застройщика и проектной компании согласно квалификационным требованиям. Также они проверяют наличие лицензий на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.

Если по договору об инвестировании покупатель жилья вносит свои деньги напрямую застройщику, то по договору долевого участия дольщик вносит деньги на свой депозит в банк-агент. После разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания и получения дольщиком его доли в жилом доме банк-агент перечисляет деньги с депозита дольщика проектной компании, а деньги в размере накопленного вознаграждения возвращает дольщику.

Таким образом, деньги дольщика целенаправленно идут на строительство именно этого жилого дома и без согласия банка они никуда не денутся. Второй бесспорный плюс договора о долевом участии: если дольщик уплачивает цену договора в полном объеме, то дальнейшее изменение цены за квадратный метр общей площади жилого здания не допускается.

В договоре же об инвестировании по инициативе застройщика может произойти одностороннее изменение цены, то есть дольщик будет обязан какие-то деньги доплатить.

Договор об инвестировании заключается в соответствии с общими принципами, установленными Гражданским кодексом РК. Поэтому перед заключением договора об инвестировании нужно обратить особое внимание на этот пункт. А еще лучше — взять образец предлагаемого договора и показать его адвокату. Серьезные строительные компании всегда выдают потенциальному дольщику проект договора об инвестировании или о долевом участии. Если же компания откажет в этом, стоит ли вообще доверять ей свои деньги?

Проблемы дольщиков и пути решения. Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы. Личный кабинет. Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве в Казахстане 22 июня , Причины недовольства дольщиков Конечно, в сравнении с ипотекой может показаться, что покупка жилья через долевое строительство выгоднее. Переуступка как вариант выхода из долевого участия Судебные разбирательства, конечно, не самый приятный вариант решения проблемы.

Суть переуступки права по ДДУ

По своей сути цессия – это та же купля-продажа, но оформленная по договору переуступки прав требования. В такой сделке участвует три стороны:

  1. Застройщик – юридическое лицо, получившее расчет за недвижимый объект, находящийся на этапе постройки.
  2. Продавец или цедент – чаще физическое лицо, внесшее сумму для приобретения недостроенной недвижимости.
  3. Покупатель или цессионарий – лицо, изъявившее желание получить правомочия на недвижимость, которая еще не достроена, но фигурирует как объект долевого участия.

Таким образом, по договору переуступки дольщик передает цессионарию обязательства и права по ДДУ, который оформлен между продавцом-дольщиком и фирмой-застройщиком. Нередко этим видом сделки пользуются инвесторы. Они приобретают объекты у застройщика на стадии получения разрешения на строительство, а на завершающем этапе застройки продают квартиры по более высокой цене.

Этим механизмом также пользуются и лица, не преследующие цель получить доход, а просто по каким-то субъективным причинам передумавшие приобретать жилье. С помощью переуступки они смогут вернуть потраченные средства. Для таких лиц оформление договора цессии – единственный способ избежать выплаты штрафа, предусмотренного по ДДУ.

Возможность переоформления прав требования предусмотрена и регулируется следующими нормативными актами:

  1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.
  2. Ст. 164 ГК РФ, регулирующая вопрос регистрации договора.
  3. Ст.ст. 388-390 ГК РФ регулируют вопросы, связанные с цессией.
  4. Налоговый Кодекс РФ, в котором прописаны особенности перечисления налога в бюджет.

Заключение такого типа договора возможно только до перехода права собственности на стоящееся жилье к участнику долевого строительства. После оформления акта приема-передачи заключить цессию уже не удастся.

В результате переуступки не могут корректироваться первичные договоренности дольщика и застройщика. К примеру, если по ДДУ дольщик приобретает жилье в рассрочку и перечисляет платежи согласно установленному графику, то цессионарий также обязан соблюдать эти условия.

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году

Активное развитие строительного рынка приводит к возникновению различных понятий. Многих потенциальных покупателей интересует такой процесс, как переуступка квартиры, что это и на каком основании происходит попробуем разобраться. При подписании договора долевого участия с застройщиком, гражданин может передать свое право требования на строящуюся квартиру третьему лицу. Переуступка прав требования собственности регламентируется ФЗ №214.

Итак, нужно сперва разобраться, что такое переуступка. Это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделку называют цессией.

Подписание переуступки квартиры в новостройке означает продажу не самой недвижимости, а права на ее владение. Особенность процедуры заключается в том, что переуступка права осуществляется только на строящийся объект — в новостройке, т.е. это первичное жилье (первичка). Каждая сторона при этом имеет свои преимущества. Для дольщика это возможность получить деньги и не ждать сдачу комплекса в эксплуатацию. А потенциальный покупатель имеет возможность приобрести квартиру за невысокую цену.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.